ANALISIS YURIDIS AKIBAT HUKUM DOUBLE VERKOOP DALAM JUAL BELI OBJEK TANAH DAN BANGUNAN

ABSTRAK
Penelitian ini dilatarbelakangi oleh masih maraknya praktik jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan secara lisan atau di bawah tangan tanpa memenuhi formalitas akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagaimana dipersyaratkan dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Lemahnya dokumentasi yuridis ini menciptakan celah bagi terjadinya praktik double verkoop, yaitu penjualan objek tanah dan bangunan yang sama kepada lebih dari satu pembeli. Kompleksitas double verkoop semakin meningkat karena dapat terjadi dalam berbagai varian bentuk perjanjian, baik lisan, di bawah tangan, maupun kombinasi keduanya, serta dipengaruhi oleh faktor belum lunasnya pembayaran dan tindakan pembatalan sepihak oleh penjual. Kondisi ini menimbulkan kerugian baik bagi pembeli pertama yang uangnya tidak dikembalikan maupun pembeli kedua yang objeknya menjadi sengketa.
Penelitian ini mengangkat tiga rumusan masalah: pertama, bagaimana keabsahan jual beli objek tanah dan bangunan yang dilakukan secara lisan dan di bawah tangan dalam konstruksi double verkoop; kedua, bagaimana akibat hukum double verkoop bagi penjual, pembeli pertama, dan pembeli kedua; ketiga, bagaimana perlindungan hukum bagi pembeli pertama dan pembeli kedua yang beritikad baik dalam sengketa double verkoop.
Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif dengan pendekatan perundang-undangan, pendekatan konseptual, dan pendekatan analitis. Bahan hukum yang digunakan terdiri dari bahan hukum primer, sekunder, dan tersier yang dikumpulkan melalui studi kepustakaan. Analisis bahan hukum dilakukan secara deskriptif-kualitatif dengan metode interpretasi dan sistematisasi hukum.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa: pertama, jual beli tanah dan bangunan secara lisan atau di bawah tangan tetap sah sebagai perjanjian dan mengikat para pihak sepanjang memenuhi Pasal 1320 KUHPerdata, namun tidak memenuhi syarat formal untuk pendaftaran peralihan hak sehingga tidak dapat dibaliknama dan memiliki kelemahan dalam pembuktian. Kedua, double verkoop mengakibatkan penjual dapat dikualifikasikan melakukan wanprestasi sekaligus
vii
perbuatan melawan hukum, pembeli pertama memiliki hak menuntut pengembalian uang dan ganti rugi, sedangkan pembeli kedua berhak atas pengembalian uang dan ganti rugi apabila objek tidak dapat diserahkan. Ketiga, perlindungan hukum bagi pembeli yang beritikad baik diberikan secara proporsional dengan mempertimbangkan kriteria itikad baik, prioritas waktu transaksi, penguasaan fisik objek, kelengkapan bukti, dan proporsi pembayaran.
Kata Kunci: Double Verkoop, Jual Beli Tanah, Akta PPAT, Perjanjian Lisan, Itikad Baik